• Emprunter : une solution pour bien démarrer dans l’investissement locatif

    Posted on octobre 9, 2012 by in Actualités

     

    Bien souvent les gens pensent que l’immobilier est trop cher et qu’il est impossible d’acheter quand on a de faibles revenus ! Il est cependant tout à fait possible de se lancer dans l’investissement locatif, sans avoir de gros revenus et ni d’apport personnel, à condition toutefois de savoir quoi faire et de le faire correctement.

    Le marché de l’immobilier actuel, notamment au Portugal, offre une multitude d’occasions à saisir, à des prix vraiment très intéressants (1.000€/m2 en moyenne et parfois moins). C‘est en ce moment même que les meilleures affaires se font !

    Il est cependant primordial de bien penser votre projet et de le faire financer, sur une durée maximum (rappelez-vous l’ « effet levier » voir l’image ci-dessous).

    Votre acquisition doit pouvoir s’autofinancer grâce à la location saisonnière et vous permettre, au mieux, de dégager des bénéfices.

    Effet levier

    Recherchez le logement adéquat

    •  Prenez le temps d’aller visiter plusieurs biens immobiliers

    Vous pourrez ainsi vous faire une idée du prix du marché et sélectionner le produit qui selon vous, remplira toutes les conditions requises pour la location saisonnière (situation géographique, loisirs à proximité, commerces, restaurants, piscine, plage, terrain de golf…).

    Conseils en investissement immobilier

    Achetez moins cher que le prix du marché

    • N’hésitez pas à négocier les prix du bien immobilier

    Un proverbe français dit : « le malheur des uns, fait le bonheur des autres », c’est malheureux, mais c’est pourtant vrai !

    Il y a encore de bonnes affaires à réaliser en Algarve ! Les aléas de la vie poussent de nombreux propriétaires à devoir se séparer de leurs biens rapidement (saisie des banques, décès, divorce, mutation).

    Les biens sont alors vendus à des prix bien inférieur à celui du marché et ne restent jamais bien longtemps affichés. A vous d’être suffisamment réactif, pour aller au devant des bonnes affaires !

    Empruntez raisonnablement

    • Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus, pour calculer le montant des mensualités que vous pourriez supporter

    Vous ne devez jamais dépasser le seuil du taux d’endettement fixé en France à 33%, de vos revenus.

    Attention de conserver un « reste suffisant » pour vivre. Vous devez continuer de vivre convenablement avant tout !

    pret-immobilier

    Vous pouvez opter pour le remboursement intégral de tous vos crédits à la consommation, pour n’envisager qu’un crédit immobilier d’un montant équivalent !

    Les bénéfices dégagés par votre appartement vous permettront par la suite de vous racheter une voiture, par exemple, sans même recourir à un crédit !

    • Faites une recherche de financement auprès des banques ou des courtiers (ACE)
    Il est essentiel que votre emprunt soit le plus long possible (25 ou 30 ans), pour avoir les mensualités les plus basses. Vos loyers couvriront ainsi vos mensualités de crédit et vous pourrez en parallèle, en dégager des bénéfices.

     

    Emprunt immobilierSimulation

    Prix de vente (*) d’un Studio : 45.000 €
    Durée de vie de l’emprunt : 25 ans
    Taux d’emprunt : 3,95 % (en taux fixe)
    Mensualité : 236,29 €/mois

    (*) frais de notaire inclus

    A supposer que vous décidiez de le louer 40€/nuitée, il suffira de 8/9 nuits par mois de location, soit un peu plus d’une semaine, pour commencer à couvrir vos mensualités de crédit et les charges inhérentes à ce logement.

     

    • N’hésitez pas à solliciter plusieurs banques ou à solliciter les courtiers, afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

    Il est certain qu’avec la crise que nous subissons aujourd’hui, les banques prêtent un peu moins facilement, surtout si le prix du bien immobilier est surévalué.

    Néanmoins, si votre projet tient la route et que vous démontrez à votre banquier, comment vous compter le rentabiliser, il n’y a aucune raison pour qu’il vous refuse ce prêt. N’oubliez pas que le vrai travail des banques n’est pas de vous prêter de l’argent, mais de gérer le risque.

    Il vous appartient donc de lui démontrer, qu’il n’y a aucun risque à ce qu’elle vous prête cette somme (hypothèque sur l’appartement, rentabilité d’un montant 3 fois supérieure au montant des mensualités de crédit).

    Sachez que votre taux d’endettement est de 33% et qu’il est tout à fait possible d’emprunter et d’investir dans l’immobilier, en ayant de faibles revenus !

    Dites-vous que si vous parvenez à rembourser le crédit d’un véhicule automobile (qui entre nous perd de sa valeur chaque année), il n’y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas le convertir en prêt immobilier.

    Vous pourrez ainsi de suite, placer vos bénéfices dans un autre bien, l’année suivante… et vous constituer ainsi un patrimoine et des revenus complémentaires.

    Il vous suffit simplement de commencer à vouloir changer les choses ! Si vous ne faites rien, vous n’aurez rien !

    Au bout d’un an et demi vous serez propriétaire d’un appartement financé par vos locataires et à la fin de votre crédit, à la tête d’un patrimoine immobilier qui en vaudra très certainement le double, sans compter les loyers qu’il continuera de vous verser.

    Conseil : Si au bout de deux prêts contracter dans votre banque, vous n’arrivez pas à en obtenir un autre, allez voir d’autres banques. Cela permet aussi de répartir le risque.

    Sachez qu’il est possible aussi, pour de faible montant, d’emprunter un peu plus, pour financer les frais de notaires, sachant qu’au Portugal, ils sont relativement minimes comparé à ce que l’on paie en France.

    Valoriser son bien immobilier

    Valorisez votre bien immobilier

    Valorisez votre bien immobilier afin de rendre votre logement attractif ! Embellissez l’intérieur et rendez-le confortable !

    C’est capital pour votre notoriété, car vos clients seront amenés à juger votre prestation.

    Une fois propriétaire, déterminez le montant du loyer en fonction de ceux fixés par vos concurrents et essayez, du moins la première année, de vous positionner légèrement en dessous du prix du marché afin d’attirer la convoitise.

    L’une des meilleures méthodes de rentabiliser votre acquisition est d’envisager la location du bien à la journée (concept appart’hôtels), au prix d’une nuit dans l’hôtel le moins cher de votre quartier. Ceci afin d’attirer un maximum de clients chez vous, du 1er janvier au 31 décembre.

    Optez pour la location saisonnière

    Gestion de location saisonnière

    Personnellement, je conseille la location saisonnière. Pourquoi ? Tout simplement parce que les locataires qui louent votre logement n’ont pas le temps de s’installer confortablement chez vous et de vous dégrader votre bien. Votre logement n’est alors qu’un lieu de passage !

    Mettre un bien en location saisonnière présente aussi de nombreux avantages et inconvénients :

    LES AVANTAGES

    • La rentabilité : d’une manière générale, un logement constitue un capital immobilisé. La location saisonnière permet d’en obtenir un revenu et dans certain cas d’être une alternative à la vente d’un endroit auquel on tient. C’est aussi une alternative à la mise en location à l’année. De plus, elle permet à l’exploitant d’obtenir en Juillet et en août, période à forte affluence,  un complément de revenu assez sympa !
    • La disponibilité du logement : quand il s’agit d’un logement à caractère de résidence secondaire, la location saisonnière permet de pouvoir en disposer à des dates précises. Il n’y a aucune obligation de durée. On peut le louer une semaine par an ou quasiment toute l’année dans une ville comme Lisbonne, par exemple.
    • La souplesse : dans la location saisonnière, il n’y a pas de bail,. C’’est le propriétaire qui décide de la période, de la durée de location, du prix selon la période. Il maîtrise tous les paramètres et peut facilement les adapter en fonction du remplissage.

    LES INCONVÉNIENTS

    • L’accueil : Le principal soucis des loueurs non professionnels est quand ils ne vivent pas sur place ! Et même quand on habite à proximité, il faut être ou trouver, la personne rêvée qui réunie les qualités d’amabilité, de sérieux, d’honnêteté et de fermeté. Il faut en plus qu’il sache négocier, pour résoudre les milliers de petits problèmes qui surviennent forcément quand on loue de manière répétée à des vacanciers. Cette personne doit avoir aussi la notion d’« entretien nécessaire ». C’est à dire : faire le ménage minutieusement  en premier lieu, mais avoir aussi les petits gestes quotidien qui évitent la détérioration accélérée du logement, comme : revisser une prise électrique, effacer une trace sur un mur, changer une ampoule, resserrer le pied d’une chaise…
    • Le mobilier : C’est vrai, que ce qui fait la différence avec une location dite « classique », c’est que votre logement sera meublé ! Il faut être prêt à gérer les équipements de son logement d’une manière professionnelle. C’est à dire, retirer les éléments qui sont détériorés et trouver les petits plus qui vont améliorer la qualité du séjour de vos locataires. Le mobilier d’un logement habitable représente un budget important et souvent compris entre 8 et 15 % de la valeur du foncier. Il faut également accepter le fait que l’on puisse vous les détériorer… C’est parfois pas évident ! C’est justement pour ça que vous demanderez à chaque locataire, un dépôt de garantie, avant leur entrée dans les lieux, ceci afin de les mettre en garde et à les responsabiliser.
    • L’entretien : Un logement loué en saisonnier vieillie ! Les locataires étant des gens comme tout le monde, préfèrent arriver en vacances dans un endroit propre et neuf plutôt que vieillot. Il faut donc prévoir en charge, un budget « entretien et réparation » pour effectuer les peintures et une remise à neuf tous les huit, dix ans.
    • La responsabilité : Quand vous louez un bien vous appartenant, vous êtes civilement responsable de ce qui pourrait advenir à vos locataires du fait de l’usage qu’ils font de votre logement. Il faut par conséquent connaître les normes de sécurité et les respecter.
    • La comptabilité : Même si elle est très simplifiée, il faudra nécessairement tenir des comptes, notamment pour établir avec précision votre déclaration fiscale chaque année.

    Notez par ailleurs, que si votre logement devait être vandalisé par les locataires, ce qui tient plutôt du « fantasme » tant cela reste un cas rare et exceptionnel, la diplomatie et la capacité à évaluer les interlocuteurs lors des réservations reste une qualité utile.

    Deux solutions possibles s’offrent à vous, soit :

    • vous décidez de gérer vous-même les entrées, sorties, états des lieux…,
    • vous déléguez cette prestation à une agence de gestion de patrimoine locale : Sachez que le coût varie en fonction du bien que vous louer et représente entre 15 et 25% du montant du loyer, auquel viennent s’ajouter les autres prestations facturés dont vous pourriez avoir besoin (relevé du courrier, jardinage, nettoyage, règlement des factures, maintenance …).