• La rénovation d’un bien immobilier au Portugal

    Posted on juillet 12, 2018 by in Actualités

     

    Beaucoup d’entre vous choisissent de venir s’installer au Portugal. Cette installation passe par différentes démarches dont l’une très importante : trouver votre nouveau « nid douillet ». Certains opteront pour la location, d’autres au contraire choisiront l’achat, la construction ou bien la rénovation.

    Votre choix vers l’une ou l’autre de ces projets est subjectif et dépend d’une série de critères à prendre compte, notamment votre budget pour ce projet… Actuellement les logements neufs s’épuisent sur le marché immobilier portugais. Quelques projets par ici et par là se lancent et la demande, quant à elle est toujours aussi importante. La demande étant supérieure à l’offre, certaines villes à forte notoriété comme Lagos, Albufeira, Lisbonne … et bien d’autres encore, voit le prix de l’immobilier augmenter de façon significative. Beaucoup de personne optent alors pour la rénovation : acheter de vieille maison pour les restaurer intégralement à leur goût, tout en conservant l’authenticité du bien…

    Que ce soit pour agrandir, embellir, modifier la fonction d’une pièce…, la rénovation permet de garder le « charme » du typique tout en y ajoutant sa touche personnelle.

    Comment rénover son appartement ou sa maison au Portugal ?

    Il existe certes au Portugal un grand nombre de bien immobilier « typique » à rénover. La question que l’on peut se poser : Si j’achète dans de l’ancien qui va suivre mon chantier, alors que je vis à l’étranger et que je ne parle pas le portugais.

    Il est dans ce cas indispensable de confier ces opérations à un professionnel de confiance, pour qu’il puisse mener à votre place étape par étape le suivi de votre chantier.

    Vous n’aurez ainsi qu’un seul contact, et pas le soucis de gérer vous même l’intervention des différents corps de métier.

    Il est conseillé de vous faire recommander l’entreprise pour éviter toutes déceptions. EJAN PROPERTY dispose d’un certain nombre de partenaires qui peuvent vous accompagner dans votre projet : banques (pour le financement), architectes, entreprises du bâtiment…

    Ne pas hésitez à demander de voir les réalisation faites par les entrepreneurs ou mieux encore d’aller visiter un chantier en cours si l’entreprise sélectionnée en a un.

    Il est indispensable d’avoir un maître d’œuvre qui parle votre langue, une clé indispensable à la réussite de votre chantier. Pour que les différentes étapes du chantier soient bien détaillées, sur le cahier des charges, le maître d’œuvre et le client doivent se comprendre afin d’éviter les mauvaises surprises. Si celui-ci ne parle pas votre langue, il vous faudra alors trouver un interprète qui fera l’intermédiaire entre vous et lui.

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    Diagnostique avant rénovation

    Le maître d’œuvre se rend sur les lieux de l’habitation à rénover, liste toutes les demandes du client dont le choix des matériaux souhaités. En tant que professionnel, le maître d’œuvre doit analyser la faisabilité ou non de certaines rénovations demandées par le client et analyser méticuleusement  l’état actuel du logement … Par la suite, il devra établir un devis détaillé. Certaines entreprises vous feront payer le devis, et viendront déduire ce coût du montant de vos travaux si vous acceptez d’avancer avec eux. Pour d’autre, le devis est gratuit.

    Vous pourrez aussi faire appel à un architecte pour vous réaliser des plans en 2D ou 3D, mais cela engendre un coût additionnel qui sera à prendre en compte.

    Que comporte un devis ?

    Les devis portugais sont plus ou moins similaires aux devis français. Un devis doit contenir :

    • Les dates de début et fin de chantier,
    • Les pénalités de retard éventuelles,
    • Le prix final,
    • Le détaille des prestations qui seront effectuées,
    • La prise en charge du nettoyage en fin de chantier,
    • La prise en charge des gravats,
    • La signature de l’entreprise,
    • La signature du client « Bon pour accord»

    Concernant le paiement, il faut savoir que généralement 50% du montant du devis sont payés à l’acceptation du devis et le 50% à la réception des travaux.

    Comment se passe l’évacuation des gravats et le nettoyage de fin de chantier ? Est-ce inclus dans le devis ?

    La plupart du temps c’est l’entreprise qui se charge de débarrasser les gravats et de nettoyer le chantier. Ces prestations sont souvent incluses mais il est tout de même recommandé de les faire mentionner dans votre devis pour éviter toutes surprises de « surfacturation » à la fin de vos travaux.

    Comment se passe le choix des matériaux?

    Concernant le matériel utilisé pour les travaux, c’est bien entendu, l’entreprise qui les apporte. Concernant les matériaux de « finitions » de type peinture, carrelage, faïences salle de bain … pour lesquels les goûts du client entrent en compte, c’est ce dernier qui les choisira. Ensuite, il y a deux options : 

    • Soit le client fait son choix, puis achète lui-même le matériel et les fournit à l’entreprise,
    • Soit le client fournit les références, et l’entreprise se charge de les acheter.

    Quel budget prévoir pour une rénovation ?

    Il est difficile de donner un budget pour la rénovation car cela dépend de plusieurs critères:

    • de la taille du logement à rénover
    • de l’état du logement
    • du type de rénovation
    • des matériaux souhaités
    • etc…

    Néanmoins, si l’on compare avec la France, le prix d’une rénovation au Portugal est bien moins élevé. Les différences proviennent du prix de la main d’œuvre principalement, et du prix de certains matériaux.

    Il ne faut pas oublier également que le montant de la TVA a Portugal (23%) est plus élevée qu’en France (20%). En outre, certains matériaux sont plus rares et les équipements électriques peuvent parfois coûter plus chers qu’en France.

    Quels sont les délais moyens pour rénover un logement ?

    De manière générale, entre la date à laquelle vous allez solliciter l’entreprise et le début des travaux, il faut souvent compter 1 mois puis compter le temps des travaux.

    À noter que certaines entreprises peuvent commencer les travaux de suite, cependant, elles ont souvent d’autres chantiers en cours et donc ne seront peut-être pas de façon continue sur votre chantier.

    Concernant les durées de rénovation, il faut compter 15 jours / 1 mois pour de « petites rénovations » type peintures et sols et 1 et 2 mois de travaux, pour une rénovation complète, voir plus en fonction nu nombre de m2 à rénover.

    Attention, il peut arriver que l’entreprise ait du retard. D’où l’importance de faire appel à une personne qui fait le suivi de chantier car cela peut, en partie, éviter les gros retards et les mauvaises surprises.  

    Existe-t-il des aides de l’état qui encouragent la rénovation au Portugal ?

    Il existe en effet un programme appelé “IFRRU 2020” qui offre des aides dans le cas de rénovation faites dans certaines zones au Portugal. Les biens doivent avoir plus de 30 ans et être situés dans les zones de réhabilitation urbaines. Vous trouverez la liste de ces zones en cliquant ici.

    Si le logement répond à ces critères, les avantages associés seront:

    • Une exonération d’IMI (équivalent à la taxe d’habitation et impôt foncier) pendant 3 ans
    • Une exonération de l’IMT lors de l’acquisition du bien
    • Une TVA réduite à 6%

    Des points d’avancement de travaux sont-ils prévus de façon régulière avec le client pendant les travaux?

    Cela va dépendre des entreprises et pour le moment assez peu d’entreprises proposent cette prestation. Cependant, un suivi hebdomadaire de votre chantier est indispensable. Dans le cadre de ce suivi, le maître d’œuvre, chaque semaine, transmet des photos d’avancement du chantier au client et planifie un entretien téléphonique afin de rapporter l’état du chantier.

    Le maître d’œuvre s’assure également du bon déroulement du chantier, du respect des délais, de la qualité des prestations et des finitions… (Exemple concret: il est récurrent d’avoir des problèmes liés aux finitions: coulures de peintures, joints… Un suivi rigoureux du chantier permet notamment de contrôler et d’éviter cela. )

    Combien de personnes sont présentes sur le chantier ?

    Pour les « petites rénovations » (peinture, sol, parquet …) il y a environ deux, trois personnes en simultané sur votre chantier. Pour une rénovation complète, il y a souvent entre 6 et 8 personnes en même temps. Les ouvriers travaillent sur le chantier du lundi au vendredi de 8h à 17/18h environ, et peuvent exceptionnellement, le samedi, effectuer des travaux dits « silencieux ».

    Y-a-t-il un contrôle à la fin des travaux ?

    S’il y a un suivi de chantier, le maître d’œuvre fera un contrôle en fin de travaux pour être sûr que tout est conforme et vous enverra des photos.

    Puis, vous viendrez valider sur place la conformité des travaux. S’il n’y pas de suivi de chantier, il faut venir sur place et visiter le logement afin de valider par vous-même si les travaux vous conviennent.

    Certaines prestations n’ont pas bien été réalisées, que faire ?

    Si vous remarquez, à la fin du chantier, que certaines prestations ne sont pas conformes à ce que vous attentiez, il faudra le signaler au maître d’œuvre afin que ces travaux en question soient repris.

    Cependant, veuillez noter que les recours « juridiques » au Portugal pour faire « reprendre » vos travaux sont très limités, en particulier si l’entreprise juge que ces derniers ont bien été réalisés. 

    Le Portugal possède un grand nombreux de biens aux architectures typiques, diverses et variées suivant les régions, et lorsqu’on emménage dans un nouveau pays, choisir une maison « traditionnelle » permet de s’imprégner plus facilement de l’histoire et la culture du pays. 

    Ce beau projet de rénovation doit cependant être entre les mains de bons professionnels.

    4 conseils importants pour les personnes qui souhaitent rénover au Portugal

    1. Prendre le temps de bien sélectionner l’entreprise en amont pour éviter toutes déceptions et également faire plusieurs devis car les prix peuvent varier du simple ou double,
    2. Bien faire apparaître sur votre devis les délais prévus afin d’éviter de grands retards sur votre chantier. En effet, beaucoup d’entreprises au Portugal commencent un chantier puis en commencent un autre en parallèle. Cette présence non constance sur votre chantier peut entraîner de grands retards. Ainsi, il est très important que les délais soient indiqués dans votre devis et demander si l’équipe qui travaillera sur votre chantier sera exclusivement dédiée à ce dernier ou travaillera également sur d’autres chantiers,
    3. Bien fixer le prix à l’avance car certaines fois vous pouvez avoir des surprises avec des entreprises qui font évoluer le prix au fil des travaux. (Exemple : l’entreprise prévoit de faire quelques peintures. Elle va chiffrer dans son devis le lessivage et la peinture mais, finalement, car la personne n’a peut-être pas suffisamment observé le travail à faire en amont, elle va s’apercevoir qu’il y a des fissures dans le mur, et va donc revoir son devis et vous facturer des prestations supplémentaires afin de combler ces fissures),
    4. Enfin, si vous n’êtes pas sur place, que vous ne parlez pas la langue ou si vous ne vous y connaissez pas trop en travaux, il est très important de vous faire accompagner par quelqu’un qui puisse suivre de près votre chantier.